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自住商品房冲击市场 北京楼市明年整体竞争加剧

作者:佚名 时间:2013/12/9 21:32:00 来源:凤凰网房产

摘要:11月30日,北京首个自住型商品房项目豆各庄“御景湾”开始在网上接受购房申请,导致自住型商品房申请网站首日瘫痪。在自住型商品房申请火爆的同时,普通住宅销售的观望情绪却与日俱增。 ......

11月30日,北京首个自住型商品房项目豆各庄“御景湾”开始在网上接受购房申请,导致自住型商品房申请网站首日瘫痪。在自住型商品房申请火爆的同时,普通住宅销售的观望情绪却与日俱增。

目前,自住型商品房的土地出让已完成全年2万套的目标,甚至在向3万套发起冲击。显然,在这些定价“低于市场价30%”的自住型商品房冲击下,住宅市场需求开始出现分化。刚刚过去的11月,北京市纯商品住宅网签仅4030套,环比上月下降33.1%,比去年同期下降50.0%,创下北京2012年2月以来21个月的新低。

受此影响,部分购房群体已逐渐将目光转向自住型商品房,普通商品住宅的购买意愿下降,连商住项目也借势热销。

购买力分流

自住型商品房对楼市格局的改写已经初露端倪。11月,在“京七条”和自住商品房的冲击下,普通住宅市场成交量遭遇了21个月来的新低。

根据伟业我爱我家市场研究院数据显示,11月全市成交均价超过2.7万元/平方米,创有记录以来新房交易均价的新高。同期北京市二手住宅成交11355套,较10月上涨5.2%,较2012年同期下降21.4%。11月二手房住宅均价30516元/平方米,环比上涨2.91%,同比上涨27.16%。

新房成交量下降的同时,12月待入市的26个新盘中,五环内零供应,入市项目以近郊区县供应为主,朝阳仅1盘入市,海淀、东城、西城零供应。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析,今年10月仅有10个楼盘推盘,11月也只有16个楼盘入市,这与三季度月均20个项目推盘相比明显萎缩,“京七条”和近期自住型商品房政策的迅速入市也令部分意向购房人意愿转移,供应量断档直接影响市场交易量。同时,由于多数企业基本完成年内销售计划,推盘积极性降低,胡景晖预计今年很难延续往年年底交易量创年内新高的局面,未来一到两个月北京楼市都将在相对低迷中度过。

11月整月共成交11355套二手住宅,成交量环比上月上涨了5.2%,而同比却是下降了两成之多“自住型商品房造成的购买力分流,也已经传导到二手房市场。”。北京美联市场研究部高级经理张磊分析认为,由于政策趋严、房产税扩容等政策预期逐渐升级,购房者逐渐进入观望。同时高房价、高税费也逼退了试图购买二手房的“刚需”,再加上自住型商品房的进入正轨,也在逐渐改变着二手房市场原本的购买结构。

竞争加剧

到底自住型商品房对未来平抑北京房价可以起到多大作用,从新入市项目报价情况已经可以看出变化。

根据亚豪机构的监测,11月入市项目价格快速上涨的势头已出现渐弱,平价入市或者价格小幅上涨的项目明显增多。其中位于东南五环润枫领报价为2.6万元/平方米,相比上期上涨4%;位于通州、的华远、铭悦世家(楼盘资料业主论坛)报价2.2万至2.3万元/平方米,基本与上期持平;而大兴区的纯新盘项目众美城(楼盘资料) 以1.65万元/平方米的价格入市,在所属区域内也处于平价水平。

“这说明这一定价区间的项目,与自住型商品房购买群体重合,最先受到了影响。近期入市的自住型商品房豆各庄项目、东坝项目,已经吸引了大量东部区域的购买力。”亚豪机构市场总监郭毅对此表示。

截至11月20日,北京公开拍卖13宗配建“自住型商品房”地块,合计配建面积156万平方米。从目前数据看,年内2万套的任务超额完成,预计全年可能接近3万套,而这些住宅都将在明年二季度开始集中入市,无疑会对2014年下半年市场产生巨大冲击。

“自住型商品房的入市一定会对各个层级的市场都产生影响,中低端的项目要在价格上应对竞争,高端项目更是要在质量上体现出性价比。”北京市房协秘书长陈志表示,加快自住型商品房入市,是今明两年北京市住建委方面的工作重点,而明年的北京楼市,也将围绕自住商品房的入市产生一轮更为严酷的竞争。北京楼市后续的调控措施将逐渐转向高端市场由商品房主导,中端市场由自住型商品房主导,低端市场由保障房主导的新格局。

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