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评论:楼市开发投资正在挤水分

作者:李宇嘉 时间:2016/1/22 8:16:00 来源:每日经济新闻

摘要:2016年1月19日,国家统计局公布2015年经济数据,当年全年GDP增速为6.9%,创1990年以来新低,符合各界预期,完成了“7%左右”的年度增速目标。在全球经济低迷、美国 ......

2016年1月19日,国家统计局公布2015年经济数据,当年全年GDP增速为6.9%,创1990年以来新低,符合各界预期,完成了“7%左右”的年度增速目标。

在全球经济低迷、美国复苏低于预期的情况下,我国保持6.9%的增速实属不易。告别要素简单投入驱动的“高速度增长”,寻求全要素增长驱动的“高质量增长”,就要忍受经济下滑的“短痛”。

对于经济下滑,业内认为房地产是最大拖累。事实上,房地产对2015年经济增长还是有正面贡献的。2015年,全国商品房销售面积12.85亿平方米,同比增长6.5%,仅比2013年历史最高峰少2000万平方米。商品房销售金额创历史新高,比2014年增加14.4%,较2013年历史高峰高出7%。楼市销售回暖带动家电家具、建筑装潢等下游行业快速回升。

所谓房地产拖累经济,主要指房地产开发投资对“稳增长”中投资关键作用的抑制。2013年以来,房地产投资增速持续下台阶,由2013、2014年的19.8%和10.5%降至2015年的1.0%,三年年均近10个百分点的回落确实有些太快。

房地产在国民经济各行业中的先导性、产业关联性很强,开发投资迅速下滑,上游能源、原材料、制造业也必然下滑,拖累了占GDP41%的工业和建筑业,使其在产能过剩、价格跌成白菜、利润下滑的泥潭中无法自拔。

同时,房地产下滑也拖累了基建投资。2015年,被寄予厚望的基建投资增速首次回落到20%以下,资金来源受限是主因。

开发投资增速缘何下台阶?主要是库存制约了拿地和新开工。但是这里忽略了无效库存的问题。楼市之所以出现无效产能,皆因土地财政激励。借助于土地的融资功能、区域开发功能,土地财政将房地产的边界不断放大,突出表现在各地新城不断。

据统计,全国新城新区规划人口容量可达34亿,而2015年底我国城镇人口仅7.7亿。由此可知,即便不包括老城区住房供应,也有超过26亿人的居住空间规划严重超前,并形成了无效供应。

过去十多年,五花八门的高铁新城、产业新城、物流新城等如雨后春笋,之所以无效供应并没有暴露,除了刚性购房需求旺盛外,房价上涨的财富效应让需求趋之若鹜。

截至2015年12月,即便“去库存”政策用尽,但70个大中城市有49个城市房价同比下跌,上涨城市涨幅也多在5%以内。也就是说,全国多数城市房价在下跌。

因此,刚性需求基本满足叠加投资需求全面退潮,让超前投资、供应过剩和无效供应的问题全面暴露,这是房地产开发投资下台阶的主要原因。

过去十年许多超前上的项目、造的产能、加的杠杆,在住房需求基本满足、投资需求回潮后,就突然断了基础,无效库存开始涌现。当库存都无法消化时,开发商整体拿地、新开工积极性迅速降至冰点。

因此,笔者认为,房地产开发投资“下台阶”具有必然性,虽然拖累固定资产投资、经济增长,但其本质上是一个“挤水分”、“挤泡沫”的过程,总比无效库存大到爆发系统性金融风险和经济失速要好得多。

随着新型城镇化的推进,房地产的重心在向重点城市转移。未来,中心大城市及周边中小城市房地产开发、销售将逐渐增加,也将对冲其他城市楼市库存高压、投资回落,这也是房地产“软着陆”的过程。

从宏观数据看,工业中的新兴产业正在快速增长,在电商、互联网等新兴消费带动下,最终消费对GDP的贡献达到60%以上,内需基础正在夯实;第三产业增加值占比连续三年超过第二产业占比,产业转型端倪初现。如果楼市上述“软着陆”过程平稳,我国经济将毫无疑问地转向中高速增长,这也是“量增质更优”的经济新阶段。

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