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17年购房、投资、开发关键信息大盘点

作者: 时间:2017/1/3 8:56:00 来源:每日经济新闻

摘要:据财新网消息,12月28日,中国证券投资基金业协会表示,将暂停直接或间接投资于房地产价格上涨过快的热点城市普通住宅地产项目的资管计划备案工作。基金业协会明确指出的16座城市包括:北京、上海、广州、深圳 ......

据财新网消息,12月28日,中国证券投资基金业协会表示,将暂停直接或间接投资于房地产价格上涨过快的热点城市普通住宅地产项目的资管计划备案工作。

基金业协会明确指出的16座城市包括:北京、上海、广州、深圳、厦门、合肥、南京、苏州、无锡、杭州、天津、福州、武汉、郑州、济南、成都等。

前一天,邦爷已经说过,资管计划是房地产企业主要的资金通道来源,而这部分资金大都被用于拿地。

克而瑞数据就显示,截止2016年11月底,40家典型房地产企业1新增土地金额已高达12122.18亿元,不少房地产企业企新增土地金额创下了历年新高。但根据业内大咖介绍,创纪录的土地成交价格纪录背后,房地产企业的自有资金比例却已降至极低。有些房地产企业拿地95%是各类杠杆融资,自有资金投入不到5%。

由此,易居研究院研究指出,在10月份楼市调控之后,房地产企业拿地的资金通道被逐一收紧,房地产开发商的资金面也在今年11月首次不再宽松。所以说,明年房地产开发商在土地市场将无法再像今年这么牛气冲天,甚至明年退地案还将增加。

退地案例将在明年再现!

12月27日,碧桂园房地产企业拿下了上海临港奉贤园区的两宗纯住宅地块,溢价率仅3%-5.1%。

这与今年中旬土地出让动辄溢价超100%的景象,形成鲜明对比。从这里可以看出一个信号——明年的土地市场会非常冷清!这背后,很大一个原因在于,房地产开发商通过资管计划输血的管道可能被“斩断”。

虽然去年底银行、信托、基金子公司、私募基金开展投贷一体化业务,参与拍地,然后再交给房地产企业开发,在金融业极为普遍(这也是为什么前述大咖说,今年房地产企业拿“地王”,自有资金只有5%)。

但从10月份开始,信托资金、保险资金明确不得用于缴付土地保证金、定金及后续土地出让款,并堵住了银行、信托、资管等五大渠道,对于银行资金流向不流于表面的监管,被认为可以掐掉银行向土地款输送资金。

可以预言,明年的土地市场一定会冷,房地产开发商会有很好的抄底或者并购机会。奉贤临港的两幅宅地成交仅仅高出底价3%—5%,就是这一趋势的最好例证。

要知道,此前上海公布截至2020年的用地计划,国有建设用地要求是负增长,各家房地产企业对土地都十分饥渴。“欧阳先声”公众号作者、新城控股高级副总裁欧阳捷曾撰文称,目前前50强房地产企业在上海的土地储备也就一两个项目,如果不能及时补充土地储备,意味着将退出上海。

在土地市场遇寒潮之后,新房市场的降价也会出现。部分资金压力较大的房地产开发商甚至可能以低于前期的价格开盘销售。有些楼盘甚至可能成本价甚至亏损销售。

房地产开发商春节还有最后的“补血”机会!

不过,业内人士表示,大房地产企业本身现金流很好,高价地占用公司资金不多,资金问题不大。

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