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北京楼市调控线路图:疏堵结合之下构建长效机制

作者: 时间:2017/8/22 7:49:00 来源:21世纪经济报道

摘要:楼市长效机制“破冰”进入2017年,中国房地产市场在一系列调控房地产政策影响下,逐渐降温,随着围绕构建长效机制的调控房地产政策进入新阶段,中国房地产市场正在经历剧烈的变革。首先 ......

楼市长效机制“破冰”

进入2017年,中国房地产市场在一系列调控房地产政策影响下,逐渐降温,随着围绕构建长效机制的调控房地产政策进入新阶段,中国房地产市场正在经历剧烈的变革。首先在土地供应方面,多地加大了住宅用地供应,并且在未来用地规划中加大了租赁住房用地供给;其次在租售并举方面,租售同权正在稳步推进中,如北京发布的《关于加快发展和规范管理本市房地产住房租赁市场的通知(征求意见稿)》要求多渠道增加租赁住房供应、搭建便捷公共服务平台、维护当事人合法权益等多方面进行细化规定,除了北京之外,多个房地产住房租赁试点城市也纷纷出台相关举措,加快房地产住房租赁市场发展,为承租人提供更多公共服务。此外,北京还提出“共有产权住房”、深圳则聚焦棚改,试图进行公共住房供应体系的重构。在这一系列的房地产新政策引导下,中国房地产市场长效机制轮廓逐渐显现。

导读

住建部房地产市场住房政策专家委员会副主任顾云昌在接受21世纪经济报道记者采访时表示,我国房地产行业目前有两个发展任务和目标:一是解决老百姓住房问题,尤其是一二线城市中低收入家庭 “夹心层”的房地产市场住房问题难点;二是促进房地产市场平稳健康发展。在这两个任务目标指导之下,通过房地产调控的短期行为和长效机制两者结合,从而实现房地产平稳发展尤其是房地产价格相对平稳。

7月18日,以九部委发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》为起点,多地开启了鼓励租赁的模式。不过,部分地区早有相关房地产政策,根据中原地产研究中心统计数据显示,全国最近1年多时间里,有超过近30个地区出台了有关鼓励住宅租赁市场的房地产政策内容。

从房地产调控路径来看,作为房地产长效调控机制——建立租购并举的住房制度模式已经逐渐清晰。这其中,北京出台调控政策最为密集。21世纪经济报道记者统计发现,今年以来,北京出台了与商品住房销售、差别化信贷、学区房、限购资格审核、商品房预售、房地产中介炒房、离婚购房、商业以及办公类项目、针对新北京人分配公租房以及自住商品房、法拍房被纳入限购范围、保障房转租等行为以及共有产权住房等相关的一系列政策。

伟业我爱我家房地产集团副总裁胡景晖表示,这一系列政策的背后作用是抑制房地产价格过快上涨。这些房地产政策有长期和短期之分,房地产限购、限贷等属于短期调控房地产政策,共有产权、租购并举则是长效的调控房地产政策。今年以来,北京市的房地产政策逐渐由短期调控走向长效调控。

疏堵结合

自我国开启商品房市场化道路以来,房地产调控呈现出明显的周期性特征。这其中,打击投机投 资性购房成为每轮调控的主题,调控房地产政策也多以抑制需求、增加供应为主题。北京是最大且房地产市场化非常成熟的商品房市场,随着调控逐渐深入,其长效机制轮廓已经渐为明显。

麦田房产副总经理孙庆磊认为,系列房地产政策背后的逻辑简单来说,就是加大供应、抑制非理性高频购/换房、扶持夹心层、保障低收入人群。一是消解恐慌势头,让房子的居住属性得到最大发挥;二是顾及各类经济阶层人群,给予居住扶持政策和解决方案。

在加大供应方面,4月7日,北京市对外发布《北京市2017~2021年及2017年度住宅用地供应计划》和《北京市2017年度国有建设用地供应计划》,明确未来5年内全市计划供应住宅用地6000公顷、年均1200公顷,自住型商品房供地1020公顷,拟建25万套房,并建立购租并举的住房制度,优化住宅供应结构,供应总量为150万套,仅2017年供应方案也比原计划翻倍。

而在实际推地过程中,北京市土地供应也明显加速。根据中原地产发布的数据,今年以来,北京市宅地供应共计47宗,规划建筑面积594.67万平方米,相比2016年全年的水平上涨约170%。

在抑制非理性购房政策方面,主要包括升级信贷政策,实行“认房又认贷”,同时提高了二套房贷最低首付款比例(普通自住房提高至60%,非普通自住房提高至80%),并且将房地产市场住房贷款期限降至25年。另外,对于热炒中的学区房,北京市教委明确表示,“过道学区房”不能作为入学资格条件。此外,市教委表示将完善入学政策,指导区教委在热点区域试行多校划片,降低学区房的择校功能。此外,北京市进一步严格了“购房资格审核中个人所得税政策执行标准”,对“连续5年(含)以上在本市缴纳个人所得税”加以明确,非京籍纳税从5年改成连续60个月。对于“假离婚”购房,央行营管部明确离婚一年以内的房贷申请人,各商业银行应参照二套房信贷政策执行。(3月24日,央行营管部、北京银监局、北京市住建委等四部门联合发文明确,离婚一年内、无固定收入大学生购房按二套计算。)

此外,北京市还针对房地产中介炒房、商业办公住房管理、商品房预售制度管控、房地产虚假广告等方面进行了严格的规范。

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